Immobiliensteuern in Serbien: Wie viel Sie beim Kauf und Besitz zahlen müssen (Leitfaden 2025)

Steuer beim Kauf von Bestandsimmobilien: 2,5 % auf die Rechtsübertragung

Der Erwerb von Bestandsimmobilien in Serbien unterliegt einer einmaligen Steuer auf die Übertragung absoluter Rechte (Porez na prenos apsolutnih prava). Der Satz dieser Steuer ist fest und beträgt 2,5 % des Objektwerts.

Die Pflicht zur Zahlung dieser Steuer liegt vollständig beim Käufer. Es ist wichtig zu beachten, dass die Bemessungsgrundlage entweder auf dem im Kaufvertrag angegebenen Betrag oder auf der vom Finanzamt durchgeführten Marktbewertung des Objekts basiert. Zur Berechnung wird der höhere der beiden Beträge herangezogen, was den Staatshaushalt vor einer Unterbewertung in Verträgen schützt.

Kauf eines Neubaus: 10 % MwSt. (PDV) und die Besonderheiten der Rückerstattung

Die steuerliche Situation beim Kauf von Neubauimmobilien unterscheidet sich grundlegend. Anstelle der Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer die Mehrwertsteuer (PDV), die in Serbien 10 % beträgt. In der Regel haben Bauträger diese Steuer bereits in den Endpreis der Wohnung einberechnet.

Wenn Sie also eine Immobilie direkt vom Bauträger kaufen, zahlen Sie nicht die 2,5 % Grunderwerbsteuer, aber der Preis enthält bereits 10 % MwSt. Es gibt eine wichtige Besonderheit bezüglich der Rückerstattung dieser Steuer: Diese Möglichkeit ist gesetzlich vorgesehen, steht aber ausschließlich serbischen Staatsbürgern zu, die ihre erste eigene Immobilie erwerben. Ausländische Staatsbürger haben kein Anrecht auf eine Mehrwertsteuerrückerstattung.

Versteckte Kosten: Notar, Kataster und Übersetzer

Neben den Hauptsteuern fallen beim Immobilienkauf in Serbien eine Reihe zusätzlicher, sogenannter „versteckter“ Kosten an. Diese müssen bei der Budgetplanung berücksichtigt werden, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

• Notarkosten. Die Kosten für die Dienstleistungen des Notars hängen vom Preis des Objekts ab und werden durch eine offizielle Gebührenordnung geregelt. Es ist wichtig zu beachten, dass auf das Honorar des Notars zusätzlich 20 % Mehrwertsteuer erhoben werden.
• Katastergebühren. Für die Eintragung des neuen Eigentümers in das staatliche Immobilienregister (Kataster) werden obligatorische Gebühren erhoben.
• Dienstleistungen eines Gerichtsübersetzers. Wenn der Käufer die serbische Sprache nicht beherrscht, ist seine Anwesenheit beim Notartermin zwingend erforderlich, und seine Dienstleistungen werden separat bezahlt.

Jährliche Grundsteuer (Porez na imovinu)

Jeder Immobilieneigentümer in Serbien ist verpflichtet, eine jährliche Grundsteuer (Porez na imovinu) zu zahlen. Dies ist eine lokale Steuer, und ihre Berechnung hängt von mehreren Faktoren ab, was ihren Betrag für jedes Objekt individuell macht.

Die Berechnungsformel ist recht komplex, aber ihre Hauptkomponenten lassen sich auf folgendes Schema vereinfachen: Lagezone × Objektfläche × Abschreibungskoeffizient (abhängig vom Baujahr). Je prestigeträchtiger die Gegend und je neuer das Gebäude, desto höher ist die Steuer.

Es gibt eine erhebliche Steuererleichterung für Eigentümer, die dauerhaft in ihrer Immobilie wohnen. In diesem Fall wird ein Nachlass von 50 % auf die Steuersumme gewährt, der formell als Abschreibung bezeichnet wird. Dies soll Eigentümer dazu anregen, die Immobilie für den Eigenbedarf zu nutzen.

Steuer beim Verkauf: 15 % auf den Kapitalgewinn (Kapitalna dobit)

Wenn ein Eigentümer beschließt, seine Immobilie für mehr zu verkaufen, als er sie gekauft hat, wird die resultierende Differenz (Kapitalgewinn) mit einem Satz von 15 % besteuert. Diese Steuer ist als Kapitalna dobit bekannt.

Allerdings sieht die serbische Gesetzgebung zwei legale Möglichkeiten vor, sich vollständig von der Zahlung dieser Steuer befreien zu lassen. Dafür muss eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:

1. Die Immobilie länger als 10 Jahre besitzen. Nach Ablauf dieser Frist ist jeder Kapitalgewinn beim Verkauf vollständig von der Besteuerung befreit.
2. Die Mittel in eine neue Wohnimmobilie reinvestieren. Wenn der Verkäufer innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist (in der Regel 90 Tage ab dem Verkaufsdatum) den gesamten Erlös in den Kauf einer neuen Immobilie zur Lösung seiner Wohnungsfrage investiert, ist er ebenfalls von der Kapitalgewinnsteuer befreit.

Besteuerung von Mieteinnahmen

Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien unterliegen ebenfalls der Besteuerung. Der Steuersatz auf Mieteinnahmen für natürliche Personen in Serbien beträgt 20 %.

Der Eigentümer ist verpflichtet, diese Einkünfte selbst zu deklarieren und die entsprechende Steuer zu zahlen. Es sei darauf hingewiesen, dass die serbischen Steuerbehörden in den letzten Jahren die Kontrolle über den Mietmarkt verschärft haben und aktiv nicht deklarierte Einkünfte aufdecken. Daher ist die rechtzeitige und vollständige Zahlung der Steuer nicht nur eine gesetzliche Anforderung, sondern auch eine Möglichkeit, Bußgelder und Säumniszuschläge zu vermeiden.