Wohnungskauf in Serbien: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe

Schritt 1: Suche und rechtliche Prüfung des Objekts

Der Prozess des Immobilienkaufs in Serbien beginnt mit der Suche nach einer passenden Immobilie. Dafür gibt es zwei Hauptwege: die eigenständige Suche auf spezialisierten Websites oder die Beauftragung einer Immobilienagentur. Jeder dieser Wege hat seine eigenen Besonderheiten.

Sobald das Objekt ausgewählt ist, folgt ein entscheidender Moment: die Prüfung der rechtlichen Einwandfreiheit. Vom Verkäufer muss ein Grundbuchauszug, bekannt als 'List nepokretnosti', angefordert werden. Dieses Dokument kann und sollte eigenständig über das offizielle staatliche Portal eKatastar überprüft werden. Besondere Aufmerksamkeit sollte dem Abschnitt über Belastungen (Hypotheken, Rechtsstreitigkeiten, Pfändungen) gewidmet werden, um sicherzustellen, dass die Wohnung keine rechtlichen Probleme aufweist.

Schritt 2: Der Vorvertrag (Predugovor)

Wenn die Wohnung ausgewählt und geprüft ist, schließen die Parteien einen vorläufigen Kaufvertrag (Predugovor) ab. Dieses Dokument ist nicht zwingend erforderlich, wird aber dringend empfohlen, da es die Absichten von Käufer und Verkäufer rechtlich festhält.

1. Der endgültige Preis des Objekts, der nicht mehr geändert werden kann.
2. Die Höhe der Anzahlung (kapara), die in der Regel 10 % des vollen Kaufpreises beträgt.
3. Die Fristen für den Abschluss des Hauptvertrags.
4. Die Bedingungen für die Rückgabe oder den Einbehalt der Anzahlung.

Nach den Standardbedingungen verliert der Käufer seine Anzahlung, wenn er vom Vertrag zurücktritt. Wenn jedoch der Verkäufer den Vertrag platzen lässt, ist er verpflichtet, dem Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzuerstatten. Dies schützt beide Parteien vor einer unbegründeten Weigerung.

Schritt 3: Die Beurkundung beim Notar und der Hauptvertrag

Die Hauptphase der Transaktion findet in Anwesenheit eines staatlichen Notars statt. Das Verfahren der notariellen Beglaubigung des Vertrags wird 'Solemnizacija' genannt. Der Notar fungiert als Garant für die Rechtmäßigkeit, indem er alle Dokumente und die Geschäftsfähigkeit der Parteien prüft.

Wenn der Käufer die serbische Sprache nicht beherrscht, ist seine Anwesenheit bei der Beurkundung ohne einen lizenzierten Gerichtsübersetzer ('sudski tumač') nicht möglich. Der Übersetzer übersetzt nicht nur das Gesprochene, sondern trägt auch die rechtliche Verantwortung für die Richtigkeit der Übersetzung des Vertragsinhalts.

Ein Schlüsselelement des Hauptvertrags ist eine spezielle Klausel, bekannt als 'Clausula Intabulandi'.

Diese Klausel ermöglicht es dem Käufer, nach Erfüllung seiner finanziellen Verpflichtungen ohne Hindernisse zum vollwertigen Eigentümer der Immobilie zu werden, ohne dass eine zusätzliche Zustimmung des Verkäufers erforderlich ist.

Schritt 4: Kontoeröffnung und Bezahlung

Um die Zahlung durchzuführen, muss ein Nichtansässiger ein Konto bei einer serbischen Bank eröffnen. Dieser Prozess erfordert die Vorlage eines Standardpakets an Dokumenten, einschließlich eines Reisepasses und einer Wohnsitzbestätigung ('beli karton').

Eine wichtige Anforderung serbischer Banken ist der Nachweis der Herkunft der Mittel (Source of Funds). Der Käufer muss bereit sein, Dokumente vorzulegen, die die Legalität des Geldes belegen, wie z. B. eine Arbeitsbescheinigung, einen Vertrag über den Verkauf einer anderen Immobilie oder einen Kontoauszug über Ersparnisse. Das Geld wird erst nach der Unterzeichnung des Hauptvertrags beim Notar auf das Konto des Verkäufers überwiesen.

• SWIFT-Überweisung: Eine internationale Überweisung von Ihrem ausländischen Konto auf das Konto des Verkäufers in Serbien.
• Inlandsüberweisung: Wenn Käufer und Verkäufer Konten bei derselben serbischen Bank haben, erfolgt die Überweisung fast augenblicklich.

Schritt 5: Eintragung des Eigentumsrechts im Kataster

Nach der Vertragsunterzeichnung und der vollständigen Bezahlung sendet der Notar selbstständig und elektronisch alle erforderlichen Dokumente an das Republikanische Geodätische Amt ('Republički geodetski zavod') zur Registrierung des Eigentumsübergangs.

Der Prozess der Eintragung der Änderungen im Kataster dauert in der Regel einige Tage bis mehrere Wochen. Der Käufer muss das Katasteramt nicht persönlich aufsuchen – alles wird im Rahmen des 'One-Stop-Shop'-Prinzips beim Notar erledigt. Nach Abschluss der Registrierung erhält der Käufer ein offizielles Dokument – das 'Rešenje' (Bescheid).

Das 'Rešenje o upisu prava svojine' ist das Abschlussdokument, das offiziell bestätigt, dass Sie der vollwertige Eigentümer der Immobilie geworden sind. Ab diesem Zeitpunkt wird Ihr Name im 'List nepokretnosti' als Eigentümer des Objekts aufgeführt.

Schritt 6: Umschreibung der Versorgungsleistungen

Nach Erhalt der Schlüssel und des 'Rešenje' über das Eigentumsrecht muss der neue Eigentümer die Verträge für die Versorgungsleistungen auf seinen Namen umschreiben lassen. Dies ist der letzte, aber wichtige administrative Schritt.

• EPS (Elektroprivreda Srbije): Stromversorgung.
• Informatika / Infostan: Eine Sammelrechnung für Nebenkosten (Wasser, Heizung, Müllabfuhr), die in größeren Städten üblich ist.
• Anbieter von Internet und Kabelfernsehen.

Das Verfahren ist recht einfach und besteht darin, einen Antrag auf Änderung des Kontoinhabers auszufüllen.

Gesamter Zeitplan des Kaufprozesses

Der gesamte Prozess des Wohnungskaufs in Serbien, von der Suche bis zur Schlüsselübergabe und Eigentumsregistrierung, kann je nach Situation unterschiedlich lange dauern. Es lassen sich jedoch ungefähre Zeitrahmen für jeden Schritt festlegen.

Das Verständnis dieser Zeitrahmen hilft dabei, Ihre Handlungen und Ressourcen besser zu planen.

Im Durchschnitt dauert das gesamte Verfahren von der Findung der Wohnung bis zum vollständigen Eigentumserwerb etwa ein bis zwei Monate, sofern alle Dokumente und Mittel vorhanden sind.