Sicherer Kauf: Wie man eine Wohnung in Serbien überprüft und kein Geld verliert

Garant der Transaktion: Warum der Notar (Javni beležnik) die volle Verantwortung trägt

In Serbien ist ein Notar nicht nur ein formeller Zeuge, sondern eine Schlüsselfigur, die die Rechtmäßigkeit einer Immobilientransaktion gewährleistet. Seit 2014 müssen alle Kaufverträge zwingend von einem Notar beurkundet werden. Er trägt die volle rechtliche und materielle Verantwortung für die Ordnungsmäßigkeit der von ihm geprüften Dokumente.

Vor der Beurkundung des Vertrages ist der Notar verpflichtet, einen aktuellen Katasterauszug anzufordern, das Fehlen von Belastungen, Steuer- und Nebenkostenrückständen zu prüfen und sich von der Geschäftsfähigkeit aller Parteien zu überzeugen. Im Falle eines Fehlers seinerseits, der zu finanziellen Verlusten des Käufers führt, ist der Notar verpflichtet, den Schaden aus seiner Berufshaftpflichtversicherung zu ersetzen. Dies schafft eine starke erste Hürde für Betrüger.

• Prüfung der Eigentumsnachweise des Verkäufers.
• Anforderung aktueller Informationen aus dem staatlichen Register (Kataster).
• Prüfung auf Belastungen, Hypotheken und Gerichtsstreitigkeiten.
• Feststellung der Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien.
• Aufklärung der Parteien über die rechtlichen Folgen der Transaktion.

eKatastar: Wie man das wichtigste Immobiliendokument liest

Das Republikanische Geodätische Amt (Republički geodetski zavod) führt das elektronische Immobilienkataster (eKatastar), das die Hauptinformationsquelle für jedes Objekt darstellt. In Serbien gilt der Grundsatz der Öffentlichkeit und des Vertrauens in das Register: Es wird angenommen, dass die im Kataster eingetragenen Daten korrekt und vollständig sind. Der Zugang zu den Basisdaten ist für jedermann online frei zugänglich.

Das Schlüsseldokument ist der Katasterauszug oder "List nepokretnosti". Er besteht aus mehreren Teilen, aber für den Käufer sind drei Abschnitte am wichtigsten. Das Verständnis dieser Abschnitte ist die Grundlage für die Prüfung der rechtlichen Einwandfreiheit der Wohnung.

Risiken beim Neubau: Der Kauf 'u izgradnji' und die Überprüfung des Bauträgers

Der Kauf einer Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude ('stan u izgradnji') kann vorteilhaft sein, birgt aber erhöhte Risiken. Die Hauptgefahr besteht darin, dass der Bau nicht fertiggestellt wird oder es Probleme bei der Inbetriebnahme gibt. Daher ist die Überprüfung des Bauträgers und der Genehmigungsdokumentation von größter Bedeutung.

Zunächst muss geprüft werden, ob der Bauträger über das wichtigste Dokument verfügt – eine rechtskräftige Baugenehmigung (Građevinska dozvola). Es ist wichtig sicherzustellen, dass sie genau für das Objekt und mit den Parametern (Stockwerkzahl, Fläche) ausgestellt wurde, die Ihnen angeboten werden. Oft zeigen Betrüger eine Genehmigung für ein Objekt, bauen aber ein anderes.

Nicht weniger wichtig ist die Frage der Finanzierung. Finden Sie heraus, ob das Projekt eine Bankfinanzierung hat. Die Beteiligung einer großen Bank als Partner ist ein gutes Zeichen dafür, dass das Projekt geprüft wurde und über ein finanzielles Polster verfügt. Baut der Bauträger ausschließlich mit dem Geld der Käufer, steigt das Risiko eines Baustopps bei Geldmangel erheblich.

• Vorhandensein einer rechtskräftigen Građevinska dozvola.
• Rechte am Grundstück (Eigentum oder langfristige Pacht).
• Vorhandensein einer Projektfinanzierung durch eine Bank.
• Der Ruf des Unternehmens und die Historie abgeschlossener Projekte.

Risiken bei Bestandsimmobilien: Versteckte Erben und lebenslanges Wohnrecht

Der Markt für Bestandsimmobilien in Serbien birgt seine eigenen, weniger offensichtlichen, aber nicht minder ernsten Risiken. Eines der häufigsten Probleme sind ungeklärte Erbangelegenheiten. Nach dem Tod des Eigentümers treten seine Erben möglicherweise nicht sofort in ihre Rechte ein, und der Verkäufer ist vielleicht nicht der einzige Anwärter auf die Wohnung. Das Auftauchen eines "versteckten" Erben nach dem Kauf kann zur gerichtlichen Anfechtung des Geschäfts führen.

Eine weitere serbische Besonderheit ist das lebenslange Wohn- oder Nutzungsrecht (Plodouživanje). Es kann zugunsten einer dritten Person (oft eines älteren Verwandten) bestellt werden und bleibt auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen. Sie können eine Wohnung kaufen, aber die Person mit einem solchen Recht nicht aus der Wohnung weisen. Diese Belastung muss zwingend im Kataster eingetragen sein, wird aber manchmal 'vergessen' zu erwähnen.

Eine besondere Kategorie bilden Wohnungen, die in den 90er Jahren im sogenannten 'Abkauf'-Verfahren ('Otkup') privatisiert wurden. Oft wurden die Dokumente für solche Objekte fehlerhaft ausgestellt, was heute bei der Umschreibung der Rechte zu Schwierigkeiten führen kann. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung der Geschichte einer solchen Wohnung ist unerlässlich.

Schutzinstrumente: Anwalt, Versicherung und Treuhandkonten

Obwohl der Notar die Rechtmäßigkeit garantiert, beschränken sich seine Funktionen auf die Überprüfung des aktuellen Zustands der Dokumente. Er wird sich nicht in die Geschichte des Objekts vertiefen oder die mit dem Bauträger verbundenen Risiken analysieren. Für einen umfassenden Schutz der Interessen des Käufers ist es notwendig, einen unabhängigen, auf Immobilien spezialisierten Juristen (Anwalt) hinzuzuziehen.

Der Anwalt wird eine eingehende rechtliche Prüfung (Due Diligence) durchführen, die Geschichte der Eigentumsübertragungen untersuchen, die Genehmigungsdokumentation des Bauträgers prüfen und einen Vorvertrag erstellen, der Ihre Interessen bestmöglich schützt. Seine Aufgabe ist es, potenzielle Probleme aufzudecken, bevor Sie Geld investieren.

Fallstudien: Echte Geschichten von problematischen Transaktionen und wie sie vermieden wurden

Theorie ist wichtig, aber reale Beispiele veranschaulichen die Risiken am besten. Eine Geschichte handelt vom Kauf einer Wohnung in Belgrad. Der Verkäufer legte einen sauberen Katasterauszug vor. Der Anwalt des Käufers bestand jedoch auf einer Überprüfung der Archive und entdeckte, dass einige Jahre zuvor ein lebenslanges Wohnrecht (Plodouživanje) zugunsten der älteren Mutter des Verkäufers eingetragen und später wieder gelöscht worden war. Weitere Nachforschungen ergaben, dass die Frau noch am Leben war und der Löschung der Belastung nicht zugestimmt hatte. Die Transaktion wurde abgebrochen, was den Käufer vor dem Erwerb einer Wohnung mit einem "Bewohner" bewahrte.

Ein anderer Fall ereignete sich auf dem Primärmarkt. Ein Bauträger bot Wohnungen zu einem attraktiven Preis an und zeigte eine Baugenehmigung vor. Bei einer vom Anwalt veranlassten Überprüfung stellte sich heraus, dass die Genehmigung für den Umbau eines dreistöckigen Gebäudes erteilt worden war, der Bauträger jedoch Wohnungen in einem sechsstöckigen Haus verkaufte, das er ohne Genehmigung errichtete. Käufer, die ohne Prüfung investierten, riskierten, sowohl ihr Geld als auch ihre Wohnungen zu verlieren, da das illegale Bauwerk abgerissen werden muss.

• Verlassen Sie sich nicht nur auf den aktuellen Katasterauszug, die Geschichte des Objekts ist wichtig.
• Überprüfen Sie immer die Übereinstimmung der Genehmigungsdokumentation mit dem tatsächlichen Bauvorhaben.
• Die Beauftragung eines unabhängigen Anwalts ist keine Ausgabe, sondern eine Investition in Ihre Sicherheit.