Hauskauf in Serbien: Vom Bankkonto bis zu den Dokumenten für die Aufenthaltserlaubnis

Erster Schritt: Eröffnung eines Bankkontos

Die erste und wichtigste Aufgabe beim Immobilienkauf in Serbien ist die Eröffnung eines Bankkontos. Dieser Prozess kann sich als echte Herausforderung erweisen, da viele Banken nur ungern mit Ausländern ohne Aufenthaltserlaubnis zusammenarbeiten. Selbst auf Straßen mit 10-12 Bankfilialen kann man auf zahlreiche Ablehnungen stoßen.

Bei der NLB Bank kann es beispielsweise zu einer Ablehnung kommen, selbst wenn Sie eine Karte derselben Bank besitzen, die jedoch in einem anderen Land wie Montenegro ausgestellt wurde. Die Mitarbeiter erklären dies damit, dass die serbische Filiale eine Tochtergesellschaft ist und nach eigenen Regeln arbeitet. Andere Banken, wie Raiffeisen, lehnen möglicherweise höflich mit dem Verweis auf die Urlaubszeit ab und bitten Sie, in ein paar Monaten wiederzukommen.

Erfolgreiche Kontoeröffnung bei der Poštanska Štedionica

Eine der ausländerfreundlichsten Banken ist die Poštanska Štedionica. Für eine erfolgreiche Kontoeröffnung wird hier ein bestimmtes Paket an Dokumenten benötigt. Das Verfahren ist recht einfach, wenn man alles im Voraus vorbereitet.

1. Reisepass.
2. „Beli Karton“ (Dokument über die Anmeldung des Aufenthaltsortes).
3. Gültige serbische SIM-Karte.

Nach Einreichung des Antrags wird dieser zur Prüfung nach Belgrad geschickt. In der Regel dauert die Bearbeitung etwa zwei Tage, danach wird das Konto aktiviert. Dies ermöglicht den Übergang zum nächsten Schritt – der Überweisung der Mittel für den Hauskauf.

Überweisung der Geldmittel für den Kauf

Die Überweisung des Geldes zur Bezahlung der Immobilie ist ein weiterer wichtiger Schritt. Es gibt Beschränkungen für die Mitnahme von Bargeld über die Grenze, in der Regel bis zu 10.000 Euro pro Person. Dieses Geld kann sofort auf das eröffnete serbische Konto eingezahlt werden.

Für die Überweisung größerer Beträge zwischen Ländern, beispielsweise von Montenegro nach Serbien, gelten eigene Regeln. Einige Banken, wie die SKB, erlauben Überweisungen von bis zu 15.000 Euro einmal pro Halbjahr. Der Versuch, einen größeren Betrag zu überweisen, erfordert die Vorlage eines umfangreichen Dokumentenpakets zum Nachweis der Herkunft der Mittel, was in der Praxis fast unmöglich ist.

Es gibt verschiedene inoffizielle Schemata für Geldüberweisungen, die jedoch mit Risiken verbunden sind. Die zuverlässigste und legalste Methode ist entweder eine Banküberweisung innerhalb der festgelegten Grenzen oder die Mitnahme des erlaubten Bargeldbetrags über die Grenze.

Verfahren zur Abwicklung des Geschäfts

Die Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags in Serbien wird von einem Notar und nicht von einem Anwalt vorgenommen. Wenn Sie über eine Agentur arbeiten, organisiert diese das Treffen und bereitet alles Notwendige vor.

1. Ein Notar, der den Vertrag beglaubigt.
2. Ein Gerichtsübersetzer, falls eine der Parteien die serbische Sprache nicht beherrscht.
3. Zwei Zeugen, die ebenfalls vom Übersetzer gestellt werden können.

Die serbische Gesetzgebung schreibt vor, dass die Bezahlung von Immobilien bargeldlos erfolgen muss, d. h. per Überweisung von Konto zu Konto. Nach Unterzeichnung des Vertrags wird bei der Bank eine Kopie davon gemacht und auf dieser Grundlage die Überweisung der Mittel an den Verkäufer vorgenommen. Diese Methode ist für beide Parteien die sicherste.

Zusätzliche Kosten beim Kauf

Neben den Kosten für das Haus selbst muss der Käufer eine Reihe von Nebenkosten in sein Budget einplanen. Dazu gehören die Bezahlung von Dienstleistungen von Fachleuten und staatliche Steuern.

• Maklergebühren: In der Regel zahlt der Käufer 1,5 % des Objektwertes und der Verkäufer 1,5 %.
• Notargebühren: Ein fester Satz, der etwa 200 Euro betragen kann.
• Übersetzerkosten: etwa 50 Euro.
• Zeugen: jeweils 10 Euro.

Darüber hinaus ist nach dem Kauf die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Der Zahlungsbeleg dafür kommt innerhalb eines Jahres nach der Transaktion per Post. Die Höhe der Steuer variiert je nach Wert der erworbenen Immobilie.

Wichtige Bedingungen für den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis aufgrund von Immobilienbesitz

Damit der Kauf eines Hauses als Grundlage für den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis (ВНЖ) dienen kann, muss das Objekt mehreren wichtigen Anforderungen entsprechen. Die Nichteinhaltung dieser Bedingungen kann zur Ablehnung der Aufenthaltserlaubnis führen.

Zunächst ist es wichtig, den rechtlichen Status des Objekts zu überprüfen.

Um eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, muss das Haus zwingend „uknjižen“ (im Grundbuch eingetragen) sein. Eine weitere wichtige Anforderung ist, dass Sie tatsächlich in dem gekauften Haus wohnen müssen. Inspektoren können Überprüfungen durchführen, und wenn sich herausstellt, dass das Haus nur zum Schein für den Erhalt von Dokumenten gekauft wurde, kann die Aufenthaltserlaubnis verweigert werden. Es sind Fälle bekannt, in denen in einigen Dörfern, wie z.B. Melenci, unbewohnbare Häuser aufgekauft wurden, was die Aufmerksamkeit der Behörden auf sich zog.

Die ungeschriebene Regel zur Mindestwohnfläche

Obwohl es in der serbischen Gesetzgebung keine klar definierte Norm für die Mindestwohnfläche pro Person für den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis gibt, existiert eine ungeschriebene Regel. Die Entscheidung hängt weitgehend vom Ermessen des jeweiligen Inspektors ab.

Es wird als wünschenswert angesehen, dass auf jedes Familienmitglied mindestens 15-20 Quadratmeter Wohnfläche entfallen. Wenn eine vierköpfige Familie ein Haus mit nur 20 Quadratmetern kauft, kann dies beim Inspektor Misstrauen erwecken und ein Grund für eine Ablehnung sein.

Daher sollte man sich bei der Auswahl einer Immobilie an diesen inoffiziellen Normen orientieren, um die Chancen auf eine erfolgreiche Erteilung der Aufenthaltserlaubnis zu erhöhen.