Налоги на недвижимость в Сербии: Сколько платить при покупке и владении (Гайд 2025)

Налог при покупке вторичной недвижимости: 2.5% на перенос прав

Приобретение недвижимости на вторичном рынке в Сербии облагается единовременным налогом на перенос абсолютных прав (Porez na prenos apsolutnih prava). Ставка этого налога фиксирована и составляет 2.5% от стоимости объекта.

Обязанность по уплате данного налога полностью лежит на покупателе. Важно отметить, что налоговая база определяется либо на основе суммы, указанной в договоре купли-продажи, либо на основе рыночной оценки объекта, проводимой налоговым органом. Для расчета используется та сумма, которая окажется выше, что защищает бюджет от занижения стоимости в договорах.

Покупка новостройки: 10% НДС (PDV) и нюансы возврата

Ситуация с налогообложением при покупке первичной недвижимости кардинально отличается. Вместо налога на перенос прав, покупатель уплачивает налог на добавленную стоимость (PDV), который в Сербии составляет 10%. Как правило, застройщики уже включают этот налог в финальную цену квартиры.

Таким образом, покупая объект напрямую у застройщика, вы не платите налог 2.5%, но стоимость уже содержит 10% НДС. Существует важный нюанс, касающийся возврата этого налога: такая возможность предусмотрена законодательством, но доступна исключительно гражданам Сербии, приобретающим свое первое жилье. Иностранные граждане права на возврат НДС не имеют.

Скрытые платежи: Нотариус, Кадастр и переводчики

Помимо основных налогов, процесс покупки недвижимости в Сербии сопровождается рядом дополнительных, так называемых «скрытых» платежей. Их необходимо учитывать при планировании бюджета, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

• Услуги нотариуса. Стоимость услуг нотариуса зависит от цены объекта и регулируется официальной тарифной сеткой. Важно помнить, что на сумму гонорара нотариуса дополнительно начисляется НДС в размере 20%.
• Таксы Кадастра. За внесение записи о новом собственнике в государственный реестр недвижимости (Кадастр) взимаются обязательные пошлины.
• Услуги судебного переводчика. Если покупатель не владеет сербским языком, его присутствие на сделке у нотариуса является обязательным, и его услуги оплачиваются отдельно.

Ежегодный налог на владение (Porez na imovinu)

Каждый собственник недвижимости в Сербии обязан уплачивать ежегодный налог на имущество (Porez na imovinu). Это местный налог, и его расчет зависит от нескольких факторов, что делает его сумму индивидуальной для каждого объекта.

Формула расчета достаточно сложна, но ее основные компоненты можно упростить до следующей схемы: Зона расположения Площадь объекта Коэффициент износа (зависит от года постройки). Чем престижнее район и новее здание, тем выше будет налог.

Существует значительная льгота для собственников, которые постоянно проживают в своей недвижимости. В этом случае предоставляется скидка в размере 50% на сумму налога, которая формально называется амортизацией. Это стимулирует собственников использовать жилье для личного проживания.

Налог при продаже: 15% на прирост капитала (Kapitalna dobit)

Если владелец решает продать свою недвижимость дороже, чем купил, полученная разница (прирост капитала) облагается налогом по ставке 15%. Этот налог известен как Kapitalna dobit.

Однако законодательство Сербии предусматривает два легальных способа полного освобождения от уплаты этого налога. Для этого необходимо выполнить одно из следующих условий:

1. Владеть недвижимостью более 10 лет. По истечении этого срока любой прирост капитала при продаже полностью освобождается от налогообложения.
2. Реинвестировать средства в новое жилье. Если продавец в течение определенного законом срока (обычно 90 дней с момента продажи) направляет все вырученные средства на покупку новой недвижимости для решения своего жилищного вопроса, он также освобождается от уплаты налога на прирост капитала.

Налогообложение доходов от сдачи в аренду

Доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду, также подлежат налогообложению. Ставка налога на доход от аренды для физических лиц в Сербии составляет 20%.

Собственник обязан самостоятельно декларировать такие доходы и уплачивать соответствующий налог. Следует отметить, что налоговые органы Сербии в последние годы усилили контроль за рынком аренды, активно выявляя незадекларированные доходы. Поэтому своевременная и полная уплата налога является не только законным требованием, но и способом избежать штрафов и пеней.