Prognose für den serbischen Immobilienmarkt 2025-2026: Lohnt es sich, jetzt eine Wohnung zu kaufen?

Makroökonomische Trends: Einfluss von Inflation und Hypothekenzinsen

Die aktuelle Lage auf dem serbischen Wohnungsmarkt wird maßgeblich von makroökonomischen Faktoren bestimmt. Der Anstieg der Inflation und des Euribor-Zinssatzes hat zu einer erheblichen Verteuerung von Hypothekendarlehen geführt, deren Zinsen 6-7% erreicht haben. Dies wirkte sich direkt auf die Kaufkraft der Bevölkerung aus, die Fremdkapital nutzt.

Laut den Analysen des Republikanischen Geodätischen Amtes (RGZ) ist ein deutlicher Rückgang der Anzahl von Kauf- und Verkaufstransaktionen zu beobachten. Trotz der geringeren Aktivität zeigen die Immobilienpreise Stabilität und sind bisher nicht gesunken. Diese paradoxe Situation – weniger Käufer, aber stabile Preise – schafft eine Atmosphäre der Unsicherheit.

• Anstieg des Euribor-Zinssatzes, der Hypotheken verteuert.
• Hohe Inflationsrate, die die Realeinkommen senkt.
• Rückgang der Transaktionszahlen laut RGZ-Daten.
• Preisstabilität seitens der Verkäufer, insbesondere im Segment hochwertiger Wohnimmobilien.

Bestandsimmobilien versus Neubauten: Die Preiskluft wächst

Auf dem serbischen Immobilienmarkt wird die Kluft zwischen altem Wohnungsbestand und Neubauten immer deutlicher. Während Bestandsimmobilien, insbesondere solche mit Renovierungsbedarf, aufgrund der sinkenden Nachfrage langsam im Preis fallen, halten Neubauten ihr Preisniveau stabil. Der Hauptgrund für diese Dynamik sind die hohen Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte, die es den Bauträgern nicht erlauben, die Preise zu senken, ohne die Rentabilität zu gefährden.

Investoren und Käufer bevorzugen zunehmend Neubauten, die keine zusätzlichen Investitionen in Renovierungen erfordern und moderne Grundrisse sowie Infrastruktur bieten. Der Altbestand wird nur bei erheblichen Preisnachlässen seitens der Verkäufer attraktiv.

Diese Kluft wird sich voraussichtlich weiter vergrößern, was die Entscheidung zwischen Alt- und Neubau für Käufer noch grundlegender macht.

Regionale Analyse: Vom überhitzten Belgrad zur vielversprechenden Vojvodina

Eine Analyse des serbischen Wohnungsmarktes ist ohne eine regionale Betrachtung nicht möglich, da sich die Situation in den verschiedenen Teilen des Landes drastisch unterscheidet. Belgrad bleibt das Finanz- und Geschäftszentrum, aber sein Markt kann als überhitzt bezeichnet werden. Die Preise haben hier Spitzenwerte erreicht, und das Potenzial für weiteres Wachstum ist begrenzt.

Novi Sad, die zweitgrößte Stadt, weist ebenfalls hohe Preise auf, jedoch mit einer stabileren Dynamik. Von echtem Interesse für Investoren ist derzeit der Rest der Vojvodina. Städte wie Subotica und Sombor verzeichnen dank der Entwicklung der Infrastruktur und erschwinglicherer Lebenshaltungskosten ein stetiges Wachstum von Nachfrage und Preisen.

• Belgrad: Markt überhitzt, hohe Eintrittsbarriere, Risiko von Preisstagnation.
• Novi Sad: Stabil hohe Nachfrage, aber Preise bereits auf hohem Niveau.
• Vojvodina (Subotica, Sombor): Wachsendes Potenzial, erschwinglichere Preise, attraktiv für Immobilieninvestitionen.

Faktor ausländische Nachfrage: Die Rolle von Relokanten und der Diaspora

Einen erheblichen Einfluss auf den Markt, insbesondere in den großen Städten, hat weiterhin die ausländische Nachfrage. Die zwei Hauptgruppen ausländischer Käufer sind Relokanten und Vertreter der serbischen Diaspora. Diese Käufergruppen verfügen oft über eine höhere Zahlungsfähigkeit und sind auf hochwertige, moderne Wohnimmobilien ausgerichtet.

Relokanten, die aus beruflichen Gründen nach Serbien ziehen, schaffen eine Nachfrage sowohl nach Miet- als auch nach Kaufimmobilien in den zentralen Bezirken von Belgrad und Novi Sad. Die Diaspora wiederum investiert aktiv in Immobilien in ihrer Heimat und betrachtet dies als eine Möglichkeit des Kapitalerhalts und für eine zukünftige Rückkehr. Diese externe Nachfrage ist ein wichtiger Faktor, der die Preise vor einer tieferen Korrektur schützt.

Prognose für 2025-2026: Erwartungen an die EXPO 2027 und Infrastrukturprojekte

Die langfristige Prognose der Immobilienpreise in Serbien ist eng mit der Umsetzung großer staatlicher Projekte verbunden. Diese sollen zu einem starken Impuls für die Wirtschaft und den Wohnungsmarkt werden, insbesondere in der Hauptstadtregion. Es wird erwartet, dass diese Projekte die Investitionsattraktivität des Landes erhöhen und neue Arbeitsplätze schaffen.

1. Internationale Ausstellung EXPO 2027: Erfordert den Bau neuer Infrastruktur, Hotels und Wohnkomplexe in Belgrad.
2. Bau der U-Bahn in Belgrad: Wird die Verkehrsanbindung einzelner Stadtteile verbessern und zu einem Anstieg der Immobilienpreise entlang der U-Bahn-Linien führen.
3. Ausbau des Hochgeschwindigkeitsbahnnetzes: Wird die Verbindung zwischen den Städten verbessern und Immobilien in den Regionen attraktiver machen.

Die Hauptfrage ist, was in den kommenden Jahren überwiegen wird: die aktuelle wirtschaftliche Abkühlung oder der zukünftige Infrastrukturboom. Die meisten Analysten neigen zu einem Szenario der Preisstagnation im Jahr 2025, gefolgt von einem langsamen Wachstum mit Annäherung an das Jahr 2027, anstatt eines Markteinbruchs.

Strategie für Investoren: Kaufen oder abwarten?

Unter den aktuellen Bedingungen stehen Investoren vor zwei Hauptstrategien: 'Buy' (kaufen) oder 'Hold' (abwarten). Die Wahl hängt von den Zielen, dem Planungshorizont und der Risikobereitschaft ab. Es gibt keine einzig richtige Antwort, und jede Entscheidung hat ihre Vor- und Nachteile.

Die 'Buy'-Strategie kann für diejenigen gerechtfertigt sein, die ein liquides Objekt zu einem angemessenen Preis gefunden haben, insbesondere in vielversprechenden Gegenden oder im Neubausegment. Ein Kauf jetzt sichert den Preis vor einer neuen Wachstumsphase, die durch Projekte wie die EXPO 2027 ausgelöst werden könnte.

Die 'Hold'-Strategie eignet sich für vorsichtigere Investoren. Sie ermöglicht es, mehr Klarheit bezüglich der Hypothekenzinsen abzuwarten und zu beobachten, wie der Markt auf die wirtschaftlichen Herausforderungen reagiert. Es besteht jedoch das Risiko, dass die Preise bis zum Zeitpunkt der Entscheidung wieder steigen und ein günstiger Moment verpasst wird.