Was kaufen: Eine Wohnung in Moskau oder ein Haus in Serbien? Ein Immobilienpreisvergleich 2025

Methodik: Wir vergleichen Äpfel mit Äpfeln

Für einen objektiven Vergleich der Immobilienpreise in Russland und Serbien ist es wichtig, Städte mit ähnlichem Status und ähnlicher Größe gegenüberzustellen. Wir vergleichen keine Metropole mit einem Dorf, sondern ziehen drei Paare für die Analyse heran: Hauptstädte, die zweitwichtigsten Städte und große regionale Zentren.

• Hauptstädte: Moskau gegen Belgrad.
• Zweitwichtigste Städte: Sankt Petersburg gegen Novi Sad.
• Regionen: Große Städte der Russischen Föderation gegen Subotica.

Eine weitere wichtige Nuance ist die Berücksichtigung der Wohnfläche. In Serbien werden im Gegensatz zu Russland oft Terrassen und Balkone zur Gesamtwohnfläche einer Wohnung hinzugerechnet, was den Quadratmeterpreis künstlich senken kann. Wir werden diesen Faktor für einen korrekten Vergleich berücksichtigen.

Preiskampf pro Quadratmeter: Moskau gegen Belgrad

Kommen wir zum Wesentlichen – den Zahlen. Der Unterschied bei den Quadratmeterpreisen zwischen russischen und serbischen Städten ist enorm und spricht nicht für Russland. Selbst unter Berücksichtigung aller Nuancen erscheinen Immobilien in Serbien deutlich erschwinglicher.

Die Preise für Wohnungen in Neubauten der Komfortklasse und auf dem Zweitmarkt in gutem Zustand zeigen einen dramatischen Unterschied. Betrachten wir die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Euro.

Wie aus der Tabelle ersichtlich ist, ist der Quadratmeterpreis selbst in der Hauptstadt Belgrad eher mit den Preisen in russischen Regionen vergleichbar als mit denen in Moskau. Dies eröffnet völlig neue Investitionsmöglichkeiten.

Erschwinglichkeitsindex: Wie lange muss man für einen Quadratmeter arbeiten?

Hohe Preise an sich sind kein Problem, wenn die Einkommen der Bevölkerung ausreichen, um sie zu decken. Der Erschwinglichkeitsindex für Wohnraum – das Verhältnis von Durchschnittsgehalt zu Quadratmeterpreis – sieht in Russland jedoch deprimierend aus. In Moskau muss man mehrere Monate für einen Quadratmeter sparen, während dieser Indikator in Belgrad deutlich niedriger ist.

Die Situation wird durch die Bedingungen der Hypothekenvergabe erschwert. Obwohl es in der RF Förderprogramme für Hypotheken gibt, unterliegen sie vielen Einschränkungen und könnten bald eingestellt werden. Der Marktzins macht den Kauf von Wohneigentum für viele unerschwinglich.

Vergleich der Hypothekenbedingungen:

Für Nichtansässige ist eine Hypothek in Serbien durchaus realistisch, erfordert jedoch eine erhebliche Anzahlung. Ein Zinssatz von 6-7% pro Jahr in Euro erscheint weitaus attraktiver als die russischen 18%.

Fallbeispiel: Wir verkaufen eine Einzimmerwohnung in Moskau und kaufen... ein Haus mit Garten

Betrachten wir ein praktisches Beispiel. Was kann man kaufen, wenn man eine Standard-Einzimmerwohnung innerhalb des Moskauer Autobahnrings (MKAD) verkauft? Der durchschnittliche Wert eines solchen Objekts beträgt etwa 10-12 Millionen Rubel, was ungefähr 100.000-120.000 Euro entspricht.

In Moskau kann man für dieses Geld nur mit einer ähnlichen Wohnung oder einer bescheidenen Zweizimmerwohnung am Stadtrand rechnen. Und was ist mit Serbien?

• Ein vollwertiges Haus mit Garten. In einem Vorort von Belgrad, Novi Sad oder in Subotica kann man für diese Summe ein Haus mit einer Fläche von 100-150 m² und einem Grundstück erwerben.
• Zwei Wohnungen zur Vermietung. In kleineren Städten wie Niš oder Kragujevac reicht dieses Budget für den Kauf von zwei kleinen Wohnungen, die man vermieten und so ein passives Einkommen in Euro erzielen kann.

Ein solches Szenario wird für viele zum entscheidenden Argument. Statt eines Lebens in einer Betonschachtel – ein eigenes Haus oder ein stabiles Vermietungsgeschäft.

Unterhaltskosten: Nebenkosten und Steuern

Der Kauf ist nur der Anfang. Es ist wichtig, auch die jährlichen Unterhaltskosten für die Immobilie zu berücksichtigen. Hier fällt der Vergleich erneut zugunsten Serbiens aus, wenn auch mit einigen Vorbehalten.

Die Nebenkosten in Serbien sind im Allgemeinen mit den russischen vergleichbar oder etwas höher, insbesondere beim Strom. Die Grundsteuer ist jedoch anders strukturiert. Sie hängt von der Lage, dem Alter und dem Zustand des Objekts ab.

• Nebenkosten (ЖКХ): In Serbien kann die Zentralheizung teurer sein, aber viele Häuser verfügen über autonome Systeme, die eine Kostenkontrolle ermöglichen.
• Grundsteuer: In Russland wird sie auf der Grundlage des Katasterwerts berechnet. In Serbien gibt es eine progressive Skala, aber für Standardwohnimmobilien ist die Steuer in der Regel nicht hoch.
• Mietertragsteuer: In beiden Ländern beträgt sie 13-15%, aber in Serbien ist es einfacher, ein Vermietungsgeschäft zu legalisieren.

Im Durchschnitt ist der jährliche Unterhalt eines Hauses in Serbien günstiger als der einer Wohnung mit vergleichbarem Wert in Moskau, insbesondere unter Berücksichtigung der Steuerlast.

Fazit: Wo lässt sich Kapital gewinnbringender anlegen?

Was also wählen: eine vertraute Wohnung in Moskau oder ein Haus in Serbien? Aus reiner Zahlensicht und unter dem Aspekt der Investitionsattraktivität erscheint Serbien heute als klarer Favorit. Es ist eine Gelegenheit, Vermögenswerte zu diversifizieren, die Rubelzone zu verlassen und für das gleiche Geld eine höhere Lebensqualität zu erhalten.

• Niedrigere Quadratmeterpreise im Vergleich zur RF.
• Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienkauf zu erhalten.
• Stabiler Markt mit Wachstumspotenzial vor dem Hintergrund der EU-Integration.
• Passives Einkommen in Euro aus Mieteinnahmen.

Zweifellos birgt eine solche Entscheidung auch Risiken, die mit der Anpassung an ein neues Land und den Besonderheiten der lokalen Gesetzgebung verbunden sind. In der aktuellen geopolitischen Lage, in der russische Vermögenswerte unter Druck stehen, erscheint das „Parken“ von Kapital in einem freundlich gesinnten europäischen Land jedoch als eine überlegte und weitsichtige Strategie.